Wojewoda wybuduje ci blok tuż pod oknem – i nic z tym nie zrobisz, bo rząd robi dobrze deweloperom

Co do zasady, każda gmina powinna mieć uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, określające, co i gdzie można budować. Gdzie mają być fabryki, a gdzie domy. Gdzie wieżowce, a gdzie promenady. Niestety, wprowadzona blisko dwie dekady temu ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjęła się wśród urzędników połowicznie. Przewidziano bowiem w niej furtkę, pozwalającą, aby tzw. decyzja o warunkach zabudowy zastępowała nieuchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Skoro plany nie były obowiązkowe, a ich przygotowywanie – trudne i czasochłonne, to opcja „gorzej, ale łatwiej” zyskała kosmiczną popularność. A bez takiej decyzji nie było możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odejdzie do lamusa?

Najwidoczniej dla deweloperów to było za mało. Trudno bowiem inaczej wytłumaczyć sens przygotowania skierowanego właśnie do konsultacji projektu ustawy „o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących”. Autorzy projektu oficjalnie mówią oczywiście co innego. W uzasadnieniu projektu czytamy bowiem, że jest to

krok w kierunku ograniczania barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach. Projekt jest narzędziem umożliwiającym redukcję deficytu mieszkań i doprowadzenie do sytuacji, w której podstawowe parametry określające poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie będą odstawały od przeciętnych wartości rozwiniętych krajów Unii Europejskiej (…)

Analiza proponowanych przepisów nie pozwala jednak na uznanie takiej argumentacji za znajdującej oparcie w projekcie. Niewątpliwie znajdziemy w nim uproszczenia o charakterze administracyjnym: to fakt. Z tym koniecznym zastrzeżeniem, że to ułatwienia wyłącznie dla deweloperów, i to wcale niezajmujących się budowaniem tanich mieszkań dla niezamożnej części społeczeństwa. Inwestycja mieszkaniowa – to je bowiem ma ułatwić ustawa – została bowiem zdefiniowana jako

przedsięwzięcie obejmujące budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku którego mają powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi oraz roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac

Zagospodarowanie przestrzenne 2018, czyli cała władza w ręce wojewody i ministra

Co ważne, wręcz kluczowe, zgodnie z art. 20 proponowanej ustawy „Do inwestycji mieszkaniowej nie stosuje się ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych będzie wydawana na wniosek inwestora przez właściwego miejscowo wojewodę. Projektowana regulacja zakłada, że organem odwoławczym będzie minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Deweloper będzie musiał co prawda uzyskać zgodę rady gminy lub wójta (burmistrza, prezydenta) – w zależności od tego

A to oznacza, że decyzji o tym, czy obok Twojego domu czy mieszkania powstanie kolejne osiedle, nie będzie podejmował lokalny organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta), ale wojewoda lub minister. To jawne pogwałcenie ogólnej zasady wyrażonej w konstytucji, że decyzje podejmuje się na jak najniższym szczeblu. Dlaczego decyzja o budowie dwóch niedużych bloków ma podejmować wojewoda? Tego już nie wyjaśniono. Można się jedynie domyślać, że to wyraz ogólnego trendu widocznego w wielu decyzjach obecnego rządu, zgodnie z którym coraz więcej decyzji podejmowanych jest na szczeblu centralnym.

Owszem, ustawa zawiera wiele ograniczeń dotyczących tego, gdzie będzie można budować na jej podstawie (np. wprowadza wymóg dostępu do drogi publicznej czy doprowadzenia mediów). Owszem, zagospodarowanie przestrzenne wciąż formalnie pozostaje domeną gminy – jej organy mogą bowiem odmówić wydania zgody na inwestycję mieszkaniową. Ale wprowadzanie kolejnych rozwiązań, miast uprościć tworzenie miejscowych planów, jest wyłącznie prezentem dla deweloperów, nie dla mieszkańców.