Rekord, po rekordzie,i co dalej?

Wynik naprawdę dobry. Trzeba to przyznać. Tym bardziej, że można było oczekiwać, iż niesprzyjające warunki w szeroko rozumianym otoczeniu gospodarki utrudnią przebicie liczby z 2021 roku. Udało się ją jednak poprawić o 1,7%. Zaglądając nieco głębiej warto zwrócić uwagę na to kto te mieszkania faktycznie wybudował.

Kto w Polsce buduje?

Na powyższe pytanie w ostatnim czasie padały różne odpowiedzi. Przede wszystkim warto jednak wyjść od tego, co przedstawił nam GUS. GUS używając słowa „mieszkanie” rozumie zarówno mieszkania jak i domy jednorodzinne, w różnych formach zabudowy (wolnostojące, bliźniaki, szeregowce). Oznacza to, że rzeczone 238,6 tysięcy to, co do zasady,ogół wszystkich nieruchomości mieszkaniowych. Są to nieruchomości, które były budowane przez wiele różnych podmiotów: deweloperów, osoby indywidualne, spółdzielnie mieszkaniowe, czy zakłady pracy.

Liczba mieszkańoddanych do użytkowania, okres styczeń – listopad

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Osoby indywidualne w okresie od stycznia do listopada 2022 roku wybudowały w Polsce 81 430 mieszkań, ze wszystkich 214 234 oddanych do użytkowania w tym okresie. Daje to dość niezły wynik, na poziomie 38%. Gorzej jednak wyglądają te statystyki dla głównych lokalnych rynków mieszkaniowych w kraju.W Łodzi odsetek ten wyniósł 9%, w Katowicach 7%. W pozostałych miastach wynik byłjeszcze niższy. Przez 6% w Krakowie, po 5% w Warszawie i Poznaniu, do 3% w Gdańsku i Wrocławiu.„Polskie rodziny, które budują dla siebie dom, zazwyczaj sposobem gospodarczym, zwykle budują na wsi lub terenach podmiejskich” podkreśla Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Stąd wynik zdecydowanie lepszy w skali całego kraju.

Dużo słabszy rezultat odnotowały spółdzielnie mieszkaniowe. W Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach od stycznia do listopada 2022 roku spółdzielnie mieszkaniowe nie oddały do użytkowania ani jednego lokalu. W rozpatrywanym gronie ewidentnie wybija się Warszawa, gdzie przez pierwsze jedenaście miesięcy minionego roku ukończono 412 takich lokali mieszkalnych. Należy również podkreślić, że w skali całego kraju spółdzielnie wybudowały 1450 mieszkań tj. 0,7% całkowitej ich podaży. Rola spółdzielni mieszkaniowych w III RP znacznie się obniżyła. To właśnie te instytucje odpowiadały za mieszkaniówkę, kiedy to zwłaszcza wlatach 70tych i 80tych ubiegłego stulecia budowano, jak dotąd najwięcej w historii powojennej Polski. Był to czas kiedy wielu wówczas młodych Polaków przeniosło się ze wsi do miasta, co ważne, do swojego pierwszego własnego M. Początek lat 90tych to okres stopniowo obniżającej się roli spółdzielni mieszkaniowych, które po prostu nie radzą sobie z powiększaniem zasobu mieszkaniowego w warunkach gospodarki rynkowej.

Podobnie sprawy się mają, jeśli chodzi o budownictwo komunale oraz zakładowe. Gminy, aby móc budować więcej potrzebowałyby na to większych zasobów finansowych. Zapewne wiele z nas chciałoby też pracować dla przedsiębiorstwa, które w formie benefitów pozapłacowych, zamiast słodyczy w casual Friday, pakietu na siłownię lub basen czy ochrony zdrowia oferuje np. … mieszkanie na wynajem na preferencyjnych warunkach, najlepiej z dojściem do własności. Obecnie bardzo trudno sobie jednak wyobrazić zakład pracy, który obok prowadzenia zwykłej działalności biznesowej, jednocześnie stawia mieszkania dla swoich pracowników. Z tej perspektywy 477 mieszkań komunalnych oraz 36 mieszkań zakładowych, które powstały w Polsce od stycznia do listopada 2022 roku, to i tak całkiem sporo.

Liczba mieszkańoddanych do użytkowania w poszczególnych kategoriach, okres styczeń – listopad

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Ostatnią opcję stanowią deweloperzy, których wynik w listopadzie ubiegłego roku zatrzymał się na 129 558 mieszkań, co przekracza 60% całkowitego wzrostu podaży. Dominacja firm deweloperskich jest jeszcze bardziej widoczna w dużych miastach. W Łodzi w rozpatrywanym okresie deweloperzy wybudowali 90% wszystkich mieszkań. We wszystkich pozostałych miastach ta relacja była jeszcze wyższa. Najwyższy wynik odnotowano we Wrocławiu (97%). „Deweloperzy budują tam gdzie jest popyt na mieszkania, gdzie ludzie chcą mieszkać, gdzie jest możliwość znalezienia pracy, gdzie można żyć na odpowiednim poziomie, gdzie dzieci mogą uzyskać łatwy dostęp do edukacji, również na poziomie wyższym i gdzie można rozwijać swoje pasje. Te warunki spełniają przede wszystkim duże ośrodki miejskie” zwraca uwagę Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Wzrost liczby mieszkań w ostatnich latach zawdzięczamy więc deweloperom. Gdyby zabrakło tych ostatnich wyniki byłyby o wiele gorsze. Stoi to w kontrze do obiegowej - zwłaszcza w Internecie - opinii na temat deweloperów.Z nutą sarkazmu można by podsumować, iż źli deweloperzy budują dobre mieszkania. 

Co dalej?

„Sama liczba budowanych w Polsce mieszkań w ostatnich latach, nie tylko w roku 2022,zdecydowanie napawa optymizmem. Trzeba jednak pamiętać, że były to budowy zaczynane i realizowane w zupełnie innych warunkach rynkowych od tych, które panują obecnie” zaznacza Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Nie należy więc spodziewać się kontynuacji dotychczasowego trendu również w obecnym roku. Wysokie stopy procentowe i zmiana rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego ograniczają zdolność kredytową polskich rodzin. To razem ze spodziewanym pogorszeniem sytuacji gospodarczej sprawia, że deweloperzy zaczęli wstrzymywać produkcję nowych nieruchomości już w drugiej połowie zeszłego roku. Można powiedzieć, że wynik za rok 2022 był napompowany siłą rozpędu branży deweloperskiej. Wielu deweloperów dążyło do tego, żeby możliwie szybko dokończyć budowy, sprzedać mieszkania i … czekać na dalszy rozwój wypadków. I tam właśnie – na z góry upatrzonych pozycjach – znajduje się dzisiaj wiele przedsiębiorstw deweloperskich.

Jarosław Mikołaj Skoczeń